Správně sepsaná nájemní smlouva je základním nástrojem právní jistoty. Nájemník má právo na užívání bytu, pronajímatel zase na včasné placení nájemného a ochranu svého majetku. V případě sporu nabízí občanský zákoník jasná pravidla a možnost domáhat se práva prostřednictvím soudu a odborné právní pomoci.
Nájemní vztahy jsou nejčastějším předmětem občanskoprávních smluv. Aby se předešlo sporům mezi nájemníkem a pronajímatelem, je klíčové znát náležitosti nájemní smlouvy a základní práva i povinnosti obou stran.
Jak správně sepsat nájemní smlouvu?
Podle občanského zákoníku musí mít nájemní smlouva jasně stanovené informace o účastnících smlouvy, přesný popis bytu či domu, výši nájmu a způsob jeho placení, dobu trvání nájmu a práva a povinnosti obou stran. Doporučuje se také upravit podmínky pro případ výpovědi z nájmu, nebo řešení škod. Právní pomoc při sepisu smlouvy může předejít budoucím sporům.
Kdy může pronajímatel ukončit nájemní vztah?
Ukončení nájmu ze strany pronajímatele
Pronajímatel může nájem bytu ukončit jen z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Typicky jde o:
- potřebu bytu pro sebe nebo rodinu,
- hrubé porušování povinností nájemcem (např. poškozování bytu, rušení sousedů),
- neplacení nájemného,
- jiné závažné důvody dle § 2288 občanského zákoníku.
Výpověď s výpovědní dobou
Ve většině případů platí výpovědní doba 3 měsíce. Pronajímatel musí výpověď dát písemně a jasně uvést zákonný důvod.
Okamžitá výpověď
Občanský zákoník umožňuje ukončit nájem i bez výpovědní doby, ale jen při zvlášť závažném porušení povinností (§ 2291 OZ). Typicky:
- nájemce nezaplatil nájemné nebo služby alespoň za 3 měsíce,
- nájemce způsobuje závažné škody či obtíže v domě.
Jak řešit neplacení nájmu právní cestou?
Neplacení nájmu je podle zákona důvodem pro okamžitou výpověď z nájmu. Pokud nájemník neplatí, má pronajímatel právo vyzvat jej k úhradě dluhu. Nepomůže-li výzva, lze podat žalobu o zaplacení a následně, v případě úspěšnosti v soudním sporu, i návrh na vyklizení nemovitosti. V těchto případech je vhodná odborná právní ochrana.
Řešení neplacení nájmu právní cestou
- Písemná výzva k úhradě – pronajímatel musí nájemce vyzvat, aby dluh zaplatil.
- Výpověď z nájmu – pokud je dluh vyšší (např. 3 nájmy), lze ukončit nájem bez výpovědní doby.
- Žaloba u soudu – o zaplacení dlužného nájemného, případně o vyklizení bytu.
- Exekuce – po pravomocném rozsudku lze požádat o exekuční vyklizení a vymožení dluhu.
Můžu mít v pronajatém bytě zvíře?
Nový občanský zákoník v tomto ohledu hovoří jasně. Pronajímatel nemůže svému nájemníkovi zakázat, aby choval psa, kočku nebo jiného domácího mazlíčka. Má to ale háček… Nájemce smí zvíře chovat, pokud to nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Co přesně znamená „nepřiměřené obtíže“, zákon nestanovuje tímto záleží na konkrétní situaci. Jinými slovy: nájemce má právo na mazlíčky, ale musí je chovat tak, aby neobtěžovali ostatní nad rámec běžného soužití.
Škoda způsobená nájemcem
Nájemník je povinen udržovat byt v řádném stavu a hradit běžné opravy. Pokud způsobí větší škodu v bytě, má pronajímatel právo na náhradu vzniklé škody. Nedojde-li k dohodě, lze se obrátit na soud.